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沈從川

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高价竞地风正盛疯狂背后藏隐忧

　　房地产市场的火爆，让开发商赚得盆满钵满的同时，也强烈地激起了他们“囤地”的欲望。近期，不少上市公司频频参与土地的竞拍，价格也是不断被抬高。北辰实业（601588）以92亿元在长沙竞得“中国地王”更是令投资者惊讶。目前拿地时机是否合适？上市公司会不会面临财务风险？这些问题，或许只有等两三年后的房价来回答。

　　不惜代价跑马圈地

　　最近圈地势头正劲的应该是保利地产（600048），7月24日，公司通过挂牌出让方式取得上海市宝山区的三个地块，次日又在杭州取得一地块；此外，近期公司还在长春、重庆、沈阳、广州获得多处地块。粗略计算，近两个月保利地产总计耗资近70亿元，增加了近140万平方米的土地储备，据了解，保利地产在下半年仍将通过多种方式继续拿地。

　　万科（000002）近期的扩张也是非常明显，其旗下子公司频繁以高价竞得土地。7月30日，万科城市风景房地产开发有限公司拿到深圳市龙岗区两宗地块；7月26日，万科旗下上海朗达实业联合上海宝静拿下南京市江宁一地块，同日万科还在广州获取三幅地块。据悉，在短短一个月内，万科已经为获取土地在全国范围内支出近60亿元。

　　据了解，近期有不少房地产类上市公司加入了此轮攻城略地的主力军。6月28日，金地集团（600383）通过竞买方式获得沈阳市浑南新区一地块项目，另外公司还通过协议和挂牌方式取得多处地块；7月3日，富力地产（2777，HK）以协议方式取得天津一巨幅地块；7月27日，栖霞建设（600533）成功竞得无锡市三幅地块；此外，招商地产（000024）、金融街（000402）、广宇集团（002133）、福星科技（000926）等公司，近期也通过各种途径获得多处土地。

　　据业内人士介绍，从规划角度而言，土地面积越大越好规划，因此也就越好销售，这也正是推动大面积地价不断创出新高的重要原因。在此轮圈地高潮中，就有不少地产公司先后创出“地王”的天价纪录，除北辰实业外，富力地产在天津也以约50亿元的价格获得“天津地王”，万科分别以26.8亿元和17.85亿元拍得“东莞地王”和“南京江宁地王”，信合置业分别以41.38亿和41.8亿的高价夺得“成都地王”和“重庆地王”，等等。

　　地价房价谁因谁果？

　　高价拿地所造成的结果必然是房地产中的地价成本上升。据介绍，万科所拿下的“江宁地王”，其17.85亿元的成交价已经达到了起拍价5.82亿元的三倍，这样就造成了楼面价达到每平方米为3278元。据业内人士称，加上开发成本后，楼盘的成本价格将达到每平方米6500元以上，因此售楼价格应该在7000以上，若加上1000-2000元精装修成本，部分售房价格将超过1万元，而这一价格已经远远高于此前周边地区5000元左右的楼盘均价。

　　其他高价地的楼面均价成本也在上升。中国第一高价的长沙新河三角洲地块，其楼面价为3500元/平方米，基本上和长沙目前的平均房价持平；万科旗下“东莞地王”的楼面价格也达到了1.52万元/平方米的高价。正是由于高地价所产生高房价预期，这些地区周边的二手房价格也开始迅速上涨。

　　从近期的市场情况来看，地价的上涨已经成为了房价上涨的直接动力，而分析人士认为，地价之所以不断创出新高，是由房价上涨所导致。因为市场需求旺盛，加上巨额投资，近期城市房价出现了普遍性的大涨，据发改委于近日发布的《2007年上半年中国房价分析及后期走势预测》，今年上半年全国36个大中型城市商品房住宅价格同比上涨16.34%。

　　为了平衡土地市场的供给与需求，国家将加大土地供给，但据联合证券分析师鱼晋华介绍，限于保护18亿亩耕地等刚性政策，增加商品房土地供给的空间并不大。此外，为抑制大幅上涨的房价，国家也出台了一系列调控政策，包括增加贷款利息、限制外资直接投资、加大对囤积土地的打击力度等，但事实上，这些调控政策并没能阻挡住房价的上涨。

　　据业内人士分析，近期开发商的拿地热情之所以这么高，是因为在目前土地供应紧张的情况下，谁拿不到地就有被淘汰出局的危险。而按照现行相关的土地法律及政策，土地出让实行的是招拍挂的方式，“价高者得土地”，所以开发商想要拿到土地，只有不断地提高价格，直到无人竞争为止，这就直接推动了地价上涨。因此，有观点对这种“价高者得”的土地出让机制提出质疑，认为正是这种不合理的机制造成地价与房价只涨不跌。

　　两年后房价一定仍然上涨？

　　一般而言，开发商从拿地到预售，需要有两三年的时间，开发商以如此高价拿地，是否意味着两三年后的房价一定能够大幅上涨？记者据此采访了多位业内分析人士，但都回答称，虽然今年下半年的房价上涨动力比较强，但难以对两三年后的房价走势作出判断。事实上，对于目前高企的房价，有关人士也表示出了担忧，部分经济学家认为，目前房地产市场已经出现了泡沫，不过对于泡沫还能增长多大并持续多久，业界的分歧还是比较大的。

　　对开发商不惜以高价占有更多的土地资源现象，一些分析人士担心，如果房地产价格在两三年后下跌，目前高价拿地的开发商则有可能陷入债务危机，在上世纪80年代的日本和90年代末的香港，很多地产公司为此付出了惨痛的代价。

　　据悉，近几次的土地争夺中，外资企业明显竞争不过本地企业，大多数情况是，刚有几轮竞价，外资企业就败下阵来。凯德集团开发部经理李大德表示：“一直说境外开发商财大气粗，现在看来，外商才是比较理性的。”竞争的依据本应是价值评估，而有地产公司的负责人曾表示：“是否能竞得到土地，得看决心有多大。”

　　易居房地产研究院高级评论员杨红旭分析，最早进入内地的外资地产商，经历过内地第一次房地产低谷，也经历过香港本土的泡沫破裂，他们的风险意识较强，在难以判断地价走势的情况下不敢进行巨额投资；而对于本地地产商来说，上市以及融资已经使他们摆脱了原先的资金局限，因此不免在时机良好的时候大肆扩张。

　　此外，招商证券分析师赵春表示，目前地产公司通过招拍挂的方式大肆买进土地，已具有一定程度的风险，特别是容易遇到资金方面的问题。如北辰实业以92亿元的高价竞得“中国地王”，按照相关协议，70%的价款必须在2007年8月5日前支付，按出资比例北辰实业得承担51.52亿元，在如此短的时间内拿出巨额现金，这对北辰实业来说确实是不小的压力。分析师还表示，对一些资产规模较小的开发商而言，高价拿地所带来的资金压力则更加巨大。

有水平没脾气圣人也,有水平有脾气贤人也, 没水平没脾气庸人也,没水平有脾气混人也.

Posted: 2007-08-02 23:08 | [楼主]

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