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2012-03-13 21:05 |
今天大盘上涨20点，涨停个股22家，成交量与昨日持平。说明主力做多的意愿非常强烈，就像我们前天帖子里说的那样“下跌现在已经变成了一种奢望”。大盘在强势中，不管是St股还是地产股都会上涨。大家要做的只是挑出其中强势的个股下手，尽量持有就行。
明天，人大就要闭幕了。国务院总理温家宝将在人民大会堂与中外记者见面并回答问题。明年就要换届了，大家有时间还是看一下。
在两会期间，大盘完成了一次短暂的震荡。按照以往的经验，两会之后会有行情。大家千万别空仓，错过了上涨的机会。
今天房地产、煤炭很多版块表现不错，建议大家看准买入，尽量持有。不要频繁操作。
涨停的个股几乎都是小盘股，由游资炒作的。切换速度快，散户追是追不上的，不如以静制动，持有为好。
还有一点，拿当日跌幅第一入手。大盘上升趋势中，个股暴跌都是骗人的。没有个股走势能完全背离大盘。下跌无非是洗盘。
1月20日 盐湖股份跌停，我们买入了。2月7 日广发证券两市跌幅第一，我们又买入了，都是这个思路。
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理财帖子，今天讲一下商铺，这个内容是摘抄改编的，希望对有实力投资的朋友有帮助。暂无实力的存起来，过几年能用上。
第一定律：要做广泛的市场调查 可以打算购买的地方为中心，在1.5公里以内寻找附近条件相同的的商铺作为目标来考察。这些商铺的情况有代表性。因为在1.5公里内的消费者应该是同一群人。
主要调查内容就是周边的居住人群层次、消费潜力等等。
第二定律：要关注城市规划
区域或社区的规划对于投资商铺来说至关重要，地铁、其他大型商业项目、社区等都是考虑因素。如果是选择社区商铺时，一定要根据社区规划的交通流向，来判断小区中人流、车流出入的方向。选择人流密度大、人们必须经过的地方。
第三定律：要遵循消费习惯
主干道，车流大的地方不行，门前是快车道，价值就不大。
商铺的价值取决于短距离的缓行人流！
商铺必须有良好的可视度，不能有太多树或建筑遮挡。
停车要方便。特别是餐饮铺面（麦当劳这样的快餐除外，快餐要靠近公车站）
还有人行道和店面之间的高度差，如果是2-3步台阶可以接受，如果有5步以上的话，人就不愿意进店了，设计成缓坡的话，效果会比台阶要好，人们上去的可能性更大。
商场进门的第一个商铺生意往往不如第三个，因为人们总觉得里面的更好，有更多选择，第一往往被忽略， 商场通道的宽度，对商铺人流也会有影响，国家规定商场的主通道不得窄于2.5米，次通道不得窄于1.8米，1.8米和2.5米的通道会有很大的差别，1.8米只允许2个人并排通过，而2.5米的时候3个人都可以过。通道越宽通过的人流量就越快，那么后面的商铺就会比前面的好。如果通道越窄，人流量就越慢，那就前面的好，因为走到后面消费者花的时间更长。
第四定律：要有心理底线 投资者一定要有心理底线，给自己设定几个标准，如果达不到，开发商或销售人员说的再天花乱坠也不要买，很多人都容易在别人的影响下热血沸腾，冲昏头脑做出了后悔的决定。
第五定律：不要碰无产权商铺 目前在一些二、三线城市的批发市场，存在一些五产权商铺，或者好听点儿的叫“期权式商铺”，以低总价、高返租吸引投资者，开发商将一个打商铺分割成5M2或10M2的众多小铺子，可能卖给你20年的使用权，有些会承诺8%甚至12%的年回报，其实这是变现非法集资。如果要是碰到开发商不讲信用，拍拍屁股走人，投资者将会血本无归，这样的例子早已屡见不鲜。所以请记住，画的“饼”再大、再好，也充不了饥。
第六定律：不要买铺王 开发商通常会选择主路口的商铺，或者根据人流动线、主景观点选出一个商铺作为铺王出售。因为买铺王是很多人的梦想，拥有最黄金地段的商铺，就像兜里揣着一个金元宝，但其实对于能打100分的商铺和95分的商铺实际上没有那么大的差异，但是铺王和普通商铺的价格会相差很大一截，这就会增加买铺王的风险。所以提醒大家最好买隔着铺王两到三个位置的商铺，性价比是最高的。
第七定律：不要买单面临街的商铺，单面街的劣势在于商铺对面可能是围墙、城中村、铁路等等，这样会大大不利于商业氛围的形成。
第八定律：不要买比例过大的社区商铺 社区商铺主要是靠社区人群的消费来拉动，所以投资社区商铺时，一定要关注社区中商业配套的比例，一般社区配套5-10%的商业，人口密度低的社区，最好商业配套不要超过6%，这样的铺子风险较小，平均15-20年可以收回投资成本。否则，商业比例超过10%，就要敬而远之了。
第九定律：谨慎投资商务区商铺 商务区商铺的消费人群在收入和素质上都会比较高，这是优势。但是商务区商铺的经营时间一般从上午的10点-下午6点（只有中午人流），而且晚上和周末人烟稀少，这是弊端。所以一般不主张购买商务区商铺，特别是内向型的商铺，会显得非常被动。 如果商务区商铺看起来实在太诱人的话，比如价格跟写字楼差不多，或者略高一点，那可以谨慎考虑，但是也千万不要买二、三楼商铺。如果投资者非要购买商务区商铺，知难而近，除非他身后的租客资源足够丰富，埋下这个商铺后，就马上有租客跟进，否则商务区商铺极其难做。
第十定律：谨慎投资购物中心商铺 像北京、上海核心低端的购物中心一般都是开发商自持，鲜有切散零售给投资者，因为一旦所有权、经营权、管理权三权分离，后期的管理会非常困难。 从街铺到专业市场到购物中心，对经营管理的要求是递增的，越需要很强经营管理的商铺就越不适合于投资。如果购物中心的业主是一家的话，是比较容易管理，但是如果卖散了之后，有几百个甚至上千个小业主，管理上会失去控制。所以投资此类商铺要非常小心。目前这种“店中店”形式经营的最好的是上海的正大广场和广州的天河域。一般“店中店”承诺的年回报为6-8%，如果承诺更高，就需要投资者留个心眼，别上当。 如果要选择投资购物中心商铺，要考虑的几个方面是：第一，购物中心的经营者以前有过成功的经历。第二，如果大部分商铺开发商自己持有，只卖掉小部分商铺，而且零售不超过40%这个极限的，可以谨慎考虑。
第十一定律：谨慎投资批发市场 如果不是在旧有的批发市场上重建一个新批发市场，千万别进，因为“没有一个批发市场是人做起来的。”一个纯新的批发市场聚集人气要花非常长的时间，对于投资者来说，非常不利。所以，在批发市场也太和辐射范围没有改变的前提下，原有的批发购买人群是不足以支撑更多或者更大的批发市场的。
第十二定律：谨慎选租户 投资商铺的成功与否，除了买到一个合适的商铺，出租当然也是很重要的一个环节。 商铺的租金定价有技巧，限住宅的定价是采取类比法不同，商铺租金定价还要根据经营业态的不同，比如百货、超市类的租户利润较低，能承受的租金也会相对较低；餐饮类的利润高，但是餐饮类对商铺的要求更高，要有排烟、排水、燃气供应等等。 人养铺，铺养人，商铺的第一个租户很重要，万一第一个租户经营不好，商铺很有可能慢慢地会变成衰铺。 虽然商铺傍上大品牌有各种各样的好处，比如租期长、付租稳定，而且将来对商铺的估值增高等，但通常大品牌付的租金比小品牌低，签合同的时候大多数大品牌会有一些逃跑款，可以随时无条件撤店，以及对业主有一些约束等等，所以自己要有一个取舍。 |
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