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达文西c2

沈從川

级别: 论坛版主

小中大

地产风险借道上市房企向股市传导？

　　上市房企的“理财意识”仿佛在2007年上半年一下全部觉醒了。为了土地储备，上市房企不再仅仅依靠银行借钱，而是开始运用其作为上市公司所具有的各种优势地位和渠道进行融资、再融资。这一切的理由也很充分——新的融资渠道比直接向银行贷款成本更低。有了资金挺腰杆的上市房企豪情万丈，“地王殊荣”接踵而至。然而，地价和房价“面粉比面包贵”的关系显然与宏观调控的目标和民生需要并不相一致，上市房企面临的风险也在与日俱增。美国次贷风波从地产向金融领域蔓延的前车之鉴在提醒，应紧防地产风险通过上市房企向资本市场传导。

　　地王频现画出惊叹号

　　今年以来，上市房企在全国一二线城市掀起了一股竞拍土地的高潮：苏宁环球集团以6.7万元/平方米楼板价、44亿元天价拿下单价“地王”；上海豫园商城以35.02亿元天价竞得武汉市一块土地，创下武汉“地王”纪录；万科旗下的东莞新万公司以26.8亿元的价格拿下东莞塘厦大坪地块；北辰实业与北京城市开发集团联合体以92亿元夺得长沙一块土地，楼面地价超过每平方米3500元；深圳振业集团以10.6亿元摘走天津河东区新开路东侧一块3.68万平方米的地块，楼面地价每平方米8800元……。

　　难怪香港四大地产商之一恒隆集团主席陈启宗曾经在不久前的博鳌房地产论坛发出警告：“内地土地交易实际上已经出现‘面粉贵过面包’的现象，也就是说土地的价格高过周边的房价。”

　　此外，记者采访数位房地产业内人士了解到，今年上半年房地产的火爆销售已经在部分地区产生了“透支”。以房价上涨最快的城市之一深圳为例，中行、建行等大型银行上半年就已经使用完了总行安排的全年的按揭额度，下半年只能透过选择小额客户或者申请调高额度的方式继续发放按揭贷款，这无疑对于下半年的房地产销售产生一定的不利影响。

　　千亿资金仅仅是逗号

　　数个“地王”显示出房地产上市公司的“财大气粗”。但事实上，上市房企争当“地王”是由其所具有的各种优势地位和渠道决定的。一方面，宏观调控收紧了银根，房地产企业（尤其是中小型企业）贷款难度加大；另一方面，向银行贷款需要付出的成本比较高。相对而言，上市房企融资成本非常低廉，而且从去年以来，已定向增发为代表的再融资方式受到市场欢迎，上市房企实施定向增发后股价的上涨又进一步降低了后续公开增发的融资成本。例如，保利地产原拟定公开增发不超过3.5亿股，但由于其后股价上涨，该公司最终确定只增发1.26亿股即融得所需近70亿元资金。

　　有关数据显示，截至今年8月底，共有两家房地产行业公司通过IPO登陆中小板，合计募集资金15.86亿元；那些已经上市的房地产上市公司则通过公开增发、定向增发和配股等方式，合计募集资金941.59亿元。至此，房地产上市公司今年以来的融资金额合计达到1149.45亿元。

　　难怪有业内人士评论称，沪深股市的历史上，还从来没有哪个行业像房地产这样在如此短的时间内融到这么多的资金。

　　然而，这逾千亿元资金还并不是全部，而仅仅是个“逗号”。日前证监会公布了公司债发行的试点办法，由于公司债初期的发行方设定为必须是上市公司，因此上市房企又可以先行一步。金帝集团、万科等房地产公司近日纷纷宣布了公司债的发行计划，涉及金额高达数十亿元。

　　风险传导可能性引发问号

　　房地产企业的高速扩张从客观上确实推高了土地价格，这显然与政策层面的声音并不符合。无论是政府还是民意都在时刻关注着房价、地价的变化，这一点从国务院亲自主持全国住房工作会议并要求扩大保障范围、稳定房价就可以得到证实。而且，与普通房企不同，上市房企拥有数量庞大的公众投资者，又是今年上半年资本市场上涨的领涨力量，房企的一举一动牵涉更广。甚至于房地产行业的自身风险存在着通过上市房企传导给资本市场的可能。

　　曾经冲击美国股市且至今仍未完全平息的“次贷风波”正在给国人敲响警钟。美国从2000年的不景气以来，政府利用低利率及减税政策，直接鼓励居民购房，并以建筑业来拉动整个经济的成长，从而带动了美国一波房地产大涨。在这种情况下，很多做房屋贷款的银行、金融公司，大力借此扩张住房贷款。在激烈的竞争面前，不少金融机构不惜降低住房信贷消费者的准入标准(即“次级信用”的人大量进入)及为购房者提供零首付来吸引购房者。然后，有投行向这些银行买这些贷款，将它包成一笔债券卖给投资者。这些债券就是“次级房贷债券”。在房价上涨时，这些债券的风险会潜伏下来，当房地产市场价格一旦发生逆转，这些次级贷款人的违约风险立即暴露出来，债券的价格会大跌，债券的投资者就可能遭受巨大损失。而且在这种情况下，这些债券没人接手，想卖也卖不出去。由于这些债券在市场上没人敢买，故而基金公司向市场公告拒绝客户的赎回申请，由此一度引起整个金融市场的流动性不足。

　　我国的房地产市场现状与美国当初有一定相似性：经历了前些年的低利息时代后，正在步入加息周期，今年已经四次加息；房地产价格高速上涨，尤其是今年上半年涨幅惊人；通过资本的放大作用，房地产与金融的紧密度增加等等。因此，传导风险不容小觑。

有水平没脾气圣人也,有水平有脾气贤人也, 没水平没脾气庸人也,没水平有脾气混人也.

Posted: 2007-09-04 09:59 | [楼主]

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