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沈從川

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小中大

调控声声急房地产拐点何时现？

　　今年以来，深圳楼市引领全国房价一路上涨，一度呈现价格狂飚、购房者排队也买不到房的空前盛况。很多开发商“不做广告不宣传，楼盘完工早售罄”，以前众多的楼盘广告以及其他大型促销方式也一度几乎销声匿迹。

　　最近，这种现象似乎有所改变：市民又重新开始收到各种各样的楼盘销售短信，街头的楼盘销售广告又出现在人们的视线中，各种房产中介也的生意也不再火爆如初……这些小小的转变，是否在暗示着深圳房价已经开始低下它高昂的头？

　　在漫天的调控声中，全国房价继续一如既往地倔强上涨。发改委最新数据显示，今年7月份全国70个大中城市房价同比上涨7.5%，创出年内新高。与此同时，越来越多的迹象也表明，新一轮房地产调控措施即将出台。

　　但中国房价越调越涨的局面会不会因此而得到改观？调控继续遭遇尴尬的理由很多，如：房地产市场萎缩将导致经济增长失去一个重要的驱动力；地方政府将失去政绩和财政收入；银行失去重要客户和利润来源等等。

　　因此，尽管调控政策密集出台，但调控的根本目的在于控制房价增幅而不是打压房价，房价无法下跌。而即使从简单的市场供求来看，房价坚挺也有其理由。“即使再出台专门的房地产行业调控政策，房价继续上升的势头也很难改变。”建设部政策专家委员会副主任顾云昌说。

　　顾云昌表示，在房价不会明显下降的情况下，政府应该加大对中低收入者进行住房保障的力度，以实现居者有其屋，这是建设和谐社会的题中之义。而另一位政府官员则表示，目前，我国还处于买房难阶段，而且稳定房价颇不得力。因此，在最近一段时间内，至少20年内，政府有必要以政府之手加强对中低收入者住房问题和房价的合理干预。

　　调控或难遏房价升势

　　无论是发改委、国家统计局还是中国房地产协会，最近均公开表示，房价在未来将继续上涨。而日前官方统计的数据也支撑了这一判断。北京统计局刚公布的数据显示，7月份北京新建普通商品住宅价格同比上涨12%，成为拉动房价总涨幅的主要因素。

　　“即使再出台专门的房地产行业调控政策，房价继续上升的势头也很难改变。”顾云昌说，中国房地产市场目前是严重供不应求，2006年全年中国房屋竣工面积小于销售面积，稳定房价任务依然艰巨。

　　数据显示，今年以来，深圳房价涨幅一直位居全国前列，而其5月份房价相比4月份更是暴涨了22.86%。业内人士称，拉动深圳房价上涨的重要因素在于其强大的购房需求，目前港人在深置业人数逐渐增多，而与此同时深圳土地与其他城市相比更显稀缺，规划的建设土地早已提前透支多年。因此，房价上涨不难理解。

　　顾云昌表示，严重的供不应求、流动性过剩、投资渠道缺乏是造成当前房价持续上涨的主要原因。他说，目前不仅自住性需求非常旺盛，而且投资性需求势不可挡，但与此同时，供应却明显不足。

　　反思造成现今供不应求局面的原因，土地出让环节是一个重要因素。中国房地产开发集团董事长孟晓苏称，当前房地产一系列问题的根源就在于土地制度。当前的土地招拍挂制度是好的，但如果是一家对多家进行拍卖，就不太合理了。因此，当前土地的价格存在一定的泡沫。

　　尽管政府要求加大住房有效供应，但展望未来，两位专家均表示，由于房地产的建设周期，即使今年加大建设力度，但也要到后年才能上市，房地产市场供不应求的状况在短期内很难得到缓解，房价将会继续保持上升之势。

　　高房价并非坚不可破

　　事实上，如股市的熊牛转变，房地产市场的泡沫也并非坚不可破。回顾90年代海南房地产泡沫的破裂，或许从中能获得一些启示。而一旦政府痛下决心，由点及面，在全国范围内如法炮制，房价必然会应声而倒。

　　1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应也因此得到全面释放。高峰时期，这座总人数不过160万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。

　　资料显示，1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩。

　　据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年，增长超过4倍。

　　在这场空前的游戏中，几乎所有的开发商都成了银行的债务人。开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋，把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行。每一个玩家都想在游戏结束前赶快把手中的“花”传给下一个人。

　　1993年6月23日，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业；次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，海南房地产热浪应声而落。

　　据了解，从1999年开始，海南省用了整整七年的时间，处置积压房地产的工作才基本结束。由此可见，房价并非坚不可破，而需要的只是政府的决心。顾云昌说，可以用“一荣俱荣，一损均损”来形容房地产业，如果房地产业衰退，则意味着与其密切相关的建材、钢铁、水泥等行业均将出现衰退，造成失业和经济动荡。

　　调控思路将转变

　　建设部有关人士对记者表示，未来将严格落实已有的宏观调控政策措施，加强普通商品住房土地供应，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，切实增加住房有效供应。

　　专家称，从官方表态和最近出台的政策来看，有关部门对房地产市场的调控思路正在转变，即从简单的遏制房地产消费需求，转为加大住房保障力度，努力增加供应，进行疏导相结合。

　　中国房地产协会副会长朱中一表示，中房协日前与国务院相关部门专家一起总结上半年房地产市场情况，并提出了解决楼市的七点建议，主要包括：加速推进物业税出台、减少二手房流转环节的营业税、增加住宅用地和住房市场的有效供给等。

　　顾云昌说，回顾近两年来的调控政策，几乎全部都是遏制需求的政策。譬如收紧土地和信贷闸门，而在一个供不应求的市场，一味地打压需求，只会导致房价更大的反弹。

　　他建议称，房地产问题需要从金融和土地两方面着手。金融方面可以通过紧缩型货币政策收紧流动性。此外，应尽快打通资本通道，提高房地产企业从资本市场的直接融资比例，加快房地产基金上市进程，这样投资者可以通过投资股票、债券取代直接投资房屋。

　　土地方面，政府应该调整目前的土地供应比例，尽可能加大住房建设用地的比例；对目前的存量土地要进行盘活，提高住房容积率；政府在批地时应该切块批发，提高开发速度；可以适度放量供应，从而降低开发商囤积土地的预期。

　　此外，他还建议，目前房价上升的主要原因就是供求因素，有区别地提高房贷首付比例可以有效遏制部分投资性需求。从国外经验来看，这样的政策措施在下半年完全有可能出台，他个人也很赞同这样的政策措施出台。

有水平没脾气圣人也,有水平有脾气贤人也, 没水平没脾气庸人也,没水平有脾气混人也.

Posted: 2007-09-10 12:32 | [楼主]

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调控声声急 房地产拐点何时现？

调控声声急房地产拐点何时现？