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达文西c2

沈從川

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地产股：三大动因决定涨跌

　　地产上市公司十强看地产股之四

　　“土地储备充足以及房价上涨成为房地产上市公司收入和净利润大幅增长的主要原因。”广发证券房地产行业研究员花长劲在接受中国经济时报记者采访时表示，今年上半年在原材料价格普遍上涨、宏观调控力度进一步增强的背景下，房地产行业显然未受到太大影响，金融街控股股份有限公司简称“金融街”000402.SZ　、招商局地产控股股份有限公司(简称“招商地产”000024)这样的地产龙头股表现更受市场关注。

　　受人民币将持续升值预期的影响，市场分析师对几大龙头地产股的后市走势持继续攀升的乐观态度，认为房价、土地储备和宏观政策将决定地产股涨跌。

　　房价上涨使地产股利润大增

　　近期，各大地产股的中报陆续公布。“通过中报可以看出，几大龙头地产股的业绩都相当不错。”花长劲告诉记者，从金融街2007年中报可以看出，上半年，金融街实现营业收入约20.8亿元，同比增长98%；实现净利润约4.3亿元，同比增长198%；每股收益0.4元。同时，公司预计年初至下一报告期末的累计净利润同比增长约100%至150%。

　　招商地产的中报披露，上半年招商地产实现营业收入17.17亿元，同比增长104.91%；营业利润5.11亿元，同比增长188.53%；净利润4.17亿元，同比增长158.94%。其中，核心业务房地产销售收入为10.19亿元，同比增幅400.97%。

　　“上半年，金融街、招商地产的房地产开发、销售收入和利润都实现了大幅增长，这主要是因为其上半年销售结算面积大幅增加以及房价上涨所致。”广发证券和中银证券的分析师对此持共同观点。

　　“金融街今年1季度写字楼项目确认收入达到19.6亿元，而去年同期参与结算的面积较少。因此导致公司今年上半年房地产销售收入同比增加了107%。而且，今年房地产项目销售价格的上涨，使其上半年的毛利率达到了48.7%。”中银证券分析师丁文表示，这使得今年上半年金融街的盈利能力大大提高。

　　招商地产虽然还有水务、电力供应等其它业务，但市场表现都非常平淡。相反，房地产开发业务毛利由38.9%增长至42.7%，房屋销售均价同比更是增长到了62%。“由此可见，招商地产在股市的拉动力大部分是靠房地产业务。”

土地储备是双刃剑

　　“要炒地产股，就要选择那些土地储备量大的公司。”这是很多股民在选择买进地产股时一个重要的衡量指标。

　　事实上，各大房地产上市公司在全国拿地的消息也是此起彼伏。招商地产总经理林少斌此前在公司治理网上交流会上指出，招商地产今年上半年新增土地储备168万平米，将在全国同时开发超过30个项目；据了解，在去年末，招商地产的土地储备约430万平方米建筑面积　，两者合计，招商地产目前掌握在手中的土地储备大约为500万平方米建筑面积　。

　　金融街在全国主要城市土地储备建筑面积达到407万平米，年内储备将超过438万平米，足够5年开发。记者了解到，今年上半年，金融街在重庆新取得总建筑面积约为19万平方米的土地储备。目前在天津、重庆、南昌、惠州有超过400万平方米的土地储备。其中在北京地区项目储备建筑面积约为78万平方米，在惠州约225万平方米，在天津约57万平方米，在南昌约32万平方米。项目储备中商务地产面积超过200万平方米。

　　“由于金融街在北京和天津的商务地产尤其是在北京金融街的物业位置特别优越，奥运会的召开以及环渤海开发给其物业经营和销售带来巨大好处。”丁文分析认为，金融街在对商务地产进行销售的同时，留一部分自己经营。这样做其在收入保持较快增长的同时，又具有稳定和持续性，同时可以规避一部分土地增值税，享受物业增值的好处。

　　“可以说，股市为房地产上市公司‘跑马圈地’提供了坚实的资金后盾。”有业内人士说，房地产上市公司今年以来的融资金额首次跃过千亿元大关，合计达到1149.45亿元。沪深股市成立以来，还从来没有哪个行业像房地产这样在如此短的时间内融到这么多的资金。“这也是为什么土地竞拍会上会频频出现地产上市公司身影的原因所在。”

　　“客观地说，在衡量地产股的盈利能力时土地储备的确是一个非常重要的指标。”证券专业人士苏小波在接受记者采访时表示，但是，疯狂拿地的背后，也在严峻考验着房地产上市公司的现金流。

　　有分析师指出，土地储备提升了投资者对地产类上市公司未来盈利的信心，刺激股价不断上扬；上市公司顺利融资后又进一步刺激了拿地冲动，形成了“不断举债、不断拿地”的怪圈，房地产业的泡沫风险在不断向资本市场扩散，只要个别项目在运作过程中出现问题，就可能导致房地产上市公司资金链断裂，那将是一个“多米诺骨牌效应”。“所以，土地储备也是把双刃剑，不可过分信赖。”

　　政策风险难测

　　“对房地产行业来说，最大的风险就是政策性风险。”中原证券研究所魏博分析表示，在世界各国，政~府在某种程度上都担负着解决城镇居民住房的责任，业界预计中央政~府仍将会出台规范房地产市场秩序的政策。2006年政~府工作报告就指出，将深入整顿和规范房地产市场秩序，强化市场监管，督促地方各级政~府对房地产市场的调控和监管。

　　“从目前的市场表现来看，像金融街、招商地产这样的龙头地产股后市还将持续攀升。但是，一旦有新的调控政策出台，势必会对市场产生波动。”苏小波告诉记者，房地产市场的走势本身就极容易受政策影响，反映在股市只会更加明显。因此，地产股隐藏有较大的政策性风险。

有水平没脾气圣人也,有水平有脾气贤人也, 没水平没脾气庸人也,没水平有脾气混人也.

Posted: 2007-09-13 11:39 | [楼主]

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