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沈從川

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房地产业：全年业绩“有底”

　　2007年上半年，房地产上市公司整体净利润同比增长八成；预售账款数额表明，全年业绩已经“有底”。接受采访的行业分析师均认为，未来2至3年内，房价上涨因素未变，因此行业前景仍可看好。

　　不过业内专家也指出，房地产行业净利润增长率将放缓，在资本的推动下，土地等各种要素资源将向优势企业集中。

　　半年业绩增长八成

　　根据本报信息数据中心的统计，截至8月31日，公布2007年半年报的房地产上市公司，共计实现营业收入436.16亿元，比去年同期增长42.29%；实现营业利润97.73亿元，同比增长77.46%；完成净利润67.74亿元，同比增长80.13%；平均每股收益0.17元。

　　业内专家指出，今年以来，国内70个大中城市的房价每个月以5%以上的速度上涨，一线城市房价的月度涨幅超过10%。

　　中信证券研究员王德勇分析，2002年以来，由于房地产价格的上涨，上市公司销售净利润率上升比较明显。2006年，房地产板块销售净利润率达到了10.91%，同比增长2个百分点。他预计，未来2至3年，房地产板块的销售净利润率仍将上升。

　　而对于今年以来央行持续加息的影响，业内认为，开发商利息支出变大，但财务费用存在转嫁可能。申银万国的分析报告指出，目前A股上市房地产企业贷款规模为总资产的20％－25％左右，按照信贷规模800亿左右来测算，贷款利息上调将会使这些公司每年利息支出增加2.16亿左右。房价的持续上涨早已抵消了略微的加息对此带来的成本。

　　全年业绩已有保障

　　而对于房地产企业而言，除了当期结算收入外，预收账款也在不断增加，这是已经实现但尚未结算的销售收入。统计显示，今年二季度末，房地产上市公司预收账款共计577.74亿元，同比增长71.22%。这是今年上半年房地产上市公司营业收入的132.46%。显然，2007年三季度和全年的业绩已经有了很大保障。

　　以万科A为例，从结算情况来看，上半年，万科A结算面积和结算收入分别为122.57万平方米和109.4亿元，较上年同期分别增长36.04%和67.28%。上半年末，公司尚有214.9万平方米已售面积未参与本期结算，合同金额合计约147.97亿元。

　　平安证券研究员刘细辉认为，支撑房地产景气的因素仍然存在，市场总体向上的趋势没有改变。尽管以北京为代表的部分区域房价上涨偏快，结构性泡沫初显。不过从全国来看，由于成本拉动，供给限制，需求推动和房地产行业垄断属性等因素，房价仍然具备上涨动力。

　　资本助力行业整合

　　今年以来，A股市场上房地产公司的资产注入和融资行为大为增加。其中，万科A、保利地产、金地集团向资本市场频频伸手，分别成功募集巨额资金。万科A在距公开募集100亿资金不到7天，再发公告，计划发行59亿元的公司债。金地集团在6月初完成45亿元增发后，又马上公开募集资金180亿元，随后又宣布拟发行公司债12亿元。另外，招商地产、金融街的融资计划也已启动。

　　另一方面，资产注入的案例也层出不穷。新恒基、泛海建设、苏宁环球、新湖房产等颇具实力的民营企业也纷纷浮出水面，通过资产注入借壳上市的方式参与到资本市场的盛宴之中。此外，一些地方国企的整合步伐也有加快，北京首开、上海上实也计划将核心的地产业务注入旗下的上市公司。

　　光大证券分析师认为，在资本的助力之下，行业内部的整合将加速。随着资本实力的提升，未来，土地市场的竞争将更加激烈，行业进入门槛将随之提高，而更多的并购案例也将发生。

　　中信证券王德勇表示，房地产未来将走一条市场配置为主，政~府保障相结合的“中间道路”；而行业格局也将因此而变化。他指出，保障性住房的供应加大，将使商品房市场份额减少20%左右。

有水平没脾气圣人也,有水平有脾气贤人也, 没水平没脾气庸人也,没水平有脾气混人也.

Posted: 2007-09-13 11:33 | [楼主]

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