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达文西c2

沈從川

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房地产板块：土地存量决定前途

　　我们预计，2010年前房地产行业增长较快，销售收入能够达到20%；2010年后会略微趋缓，平均增速13%左右。

　　影响房价上涨的实体因素中国经济发展和城镇化进程，在2015年之前都不会发生改变；而推动房价上涨的虚拟因素贸易顺差在2010年前不会发生大幅逆转，而2010年后可能逐步减少。

　　在看好行业持续发展的前提下，我们认为，龙头公司正在通过地区和产品的多元化来增强抗风险能力。

　　两类公司值得看好：一是行业的龙头，公司良好的成长性可以赋予其更高的价值；二是资产注入类，由于公司存在潜在或者已经完成了注入，目前股价尚未反映注入资产的价值，具备提升的空间。

　　资金实力将成为房地产行业竞争和可持续发展的首要关键要素。

　　在8·31之后，中国的土地制度发生了极大的变革，多元化的拿地模式正在被市场化的招拍挂所取代。企业拿地的门槛在一步步变高；随着地价的不断攀升，对企业的资金能力要求越来越高。

　　从我国目前的情况来看，房地产公司获取资金的渠道相对比较单一，银行借贷为企业融资的主导的途径。但仅仅依靠银行根本无法满足企业扩张的需求。

　　因此，越来越多的企业希望通过海外基金和企业发债来寻求突破。但是海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。房地产开发企业通过债券融资的规模相当少，目前还不足0.01%，40多家房地产上市公司总市值500亿元，企业债券余额仅2亿元。

　　越来越多的公司正在向资本市场靠拢。据统计，近三年来，直接上市的公司并不多，到目前为止只有4家，融资金额为3263个亿，仅占A股发行规模的2.2%，与目前大量的房地产公司对资金需求的程度来讲，提升空间还是很大的。已经上市的公司主要是通过增发或者定向增发的方式融资，这样的公司共有22家，共计融资2333亿，占该种融资方式的14.33%。越来越多的房地产公司在未来的几年将加大股票市场的融资。

　　能否以多元化方式获取土地也将是房地产企业未来发展的关键。

　　8·31大限改变了土地完全弹性的供给制度，但是企业仍然具备很多的土地获取的途径：一是依赖招拍挂；二是协议转让拿地；三是政~府请进来的方式；四是一二级联动的拿地方式。

　　企业土地获取方式的多元化使得这些企业都能够抓住行业发展的机会加速自身的开发。企业开发模式、与政~府的关系、自身的资金实力都决定了公司是否能获得较多的土地储备。

　　管理能力和水平的不断提高同样是房地产公司能否延续发展的关键因素。

　　整体而言，目前，与零售或者企业竞争非常激烈的行业相比，大多数的房地产公司的经营管理模式还是较为粗放的。这是由房地产市场环境所造成的。房地产行业集中度虽然很低，但是又非完全竞争的市场。由于行业的竞争并不是很充分，因此，自愿性提高管理能力的企业并不多。

　　由于目前的市场环境比较良好，大部分企业都有生存空间，但是一旦行业出现拐点，管理水平差、产品定位不清晰的企业就会遭受到淘汰。因此，具备忧患意识的企业往往具备了先发优势。而在这个过程中，品牌战略成为公司核心竞争中非常重要的要素。

有水平没脾气圣人也,有水平有脾气贤人也, 没水平没脾气庸人也,没水平有脾气混人也.

Posted: 2007-09-13 11:33 | [楼主]

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