银监会重申遏制房地产投机投资需求

银监会重申遏制房地产投机投资需求

        中国银监会统计部副主任叶燕斐31日表示，银监会将严格执行国家的宏观调控政策，坚决遏制投机、投资需求，在控制风险的前提下支持保障性住房建设。

　　叶燕斐在中国银行业协会举办的关于房地产市场分析及房地产贷款风险控制的“银行前沿问题大讲堂”上表示，房地产市场和房地产贷款对国民经济、国计民生至关重要，对银行业科学稳健发展至关重要。

　　银监会有关负责人前段时间曾表示，将进一步指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理，坚决抑制投机投资住房贷款要求，及时严厉查处各类违法违规行为。

　　叶燕斐表示，银监会在坚决认真做好信息服务，积极进行舆论引导的同时，还正在推动开展房地产贷款压力测试等相关工作。

　　银监会曾表示，压力测试及其情景假设要根据每个商业银行各自资产组合、风险承受能力以及风险偏好等进行设计，房地产贷款压力测试的情景假设不代表房地产信贷政策可能出现变动。

　　中国农业银行战略管理部总经理胡新智在会上表示，银行在进行房地产信贷风险防范时应当注意区域差异，并希望保持政策的稳定性和连贯性，以促进形成健康有序的市场环境。


三套房限贷如同炸弹

        除了房产税外，在抑制投资投机性需求的措施中，以三套房限贷为首的房地产信贷也是调控的利器之一。相比千呼万唤仍难觅踪影的房产税，三套房限贷政策自调控初始便已提出，并且随着调控的深入，哪里泡沫大，政府就可以往哪里打，可说是调控牌中的“炸弹”。
早在4 月份出台的“国十条”中，就已经要求执行严格的差别化住房信贷政策。其中规定，对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

　　在此后陆续出台的各地方版楼市调控政策中，北京、深圳和青岛等地都对三套房贷款问题做出了规定。相比之下，随后出台的广州、重庆等地的楼市细则却并没有对此明确。

　　随着调控政策的深入，8月份监管机构通知商业银行暂停对京、沪、深、杭、渝等地提供三套及以上住房的按揭贷款，明确要求商业银行将第三套房审批权限上收到总行，并要求对第三套房贷严格执行政策。对于未叫停的地区，第三套房的首付要提高至六成、利率上浮50%以上。

　　从目前各大银行的执行情况来看，对于三套房贷的审批依然从紧。据了解，大部分银行都表示，原则上不再发放三套房贷。而对于那些没有明确叫停三套房贷业务的银行，首付比例和利率水平也足够叫人“望而却步”，普遍将首付提高至六七成，利率上浮50%。

　　“目前除了在利率和首付比例上对三套房进行了严格限定外，对于客户资质的要求以及贷款的审批过程也非常严格，有时候还要看银行的信贷规模。”一位银行信贷经理表示。

　　从三套房贷款政策的发展不难看出，尽管银监会并没有明确对三套房贷款一刀切式地叫停，对商业银行的要求中仍有“根据风险状况”这一“机动”条件，但是各家银行对于三套房贷款的政策已经谨慎。中行、工行、农行等国有银行早已全面停止三套房贷款，而中信、招行等商业银行也开始从各网点上逐步落实。限制三套房贷款的区域正从北京等一线城市逐步扩大到更多区域。

　　一位地产业内人士指出，三套房贷叫停除了收紧地产资金外，更重要的是表明了政府对打击投资投机性购房的决心，传达出资金链收紧的信号。“对于房地产这个资金密集型的行业来说，资金一旦被冻结所受的打击将是致命的。三套房贷全面叫停后，还有二套房贷、首套房贷这么多可调控的空间，利率和首付比例的任何调整都对资金链产生直接影响，这也是市场的担心所在。”该人士坦言。

　　事实上，在三套房贷逐渐“退出舞台”的同时，银行对于房地产信贷的谨慎态度正不断加码。近期，不少银行出面澄清了开发贷停贷的传言，但却并未否认对于开发贷的谨慎态度。

　　显然，无论是对于消费端的个人房贷，还是面向开发商的商业贷款，资金层面的调控已经成为地产政策的“狠牌”之一。


房地产市场遭遇三大时间窗口

        时间已至今年第三季度的最后一个月，房地产调控的步伐正走向三大时间窗口的叠加之处。种种迹象显示，政策力量与市场力量交互作用并深度发酵，房价正面临重大的结构性调整。

　　一是量价相关性濒临“时间窗口”。

　　房地产市场价滞量跌已有时日。尤其是在一线城市，成交量偶有反弹，但幅度很小，并且从时间来看往往“昙花一现”。成交价亦有局部性下降，但多是万科、恒大等企业的个体性行为，未能形成规模效应。

　　一般来说，房价相对于成交量的变动有一定的滞后性，这个时间差大约为半年左右。换言之，当成交量持续下降半年左右，房价将开始出现明显下降。

　　此轮楼市调控新政于4月中旬出台，目前房地产市场正出于这种发展阶段的临界点上。

　　再换一个视角。自“房改”以来，国内房地产市场在一种“野蛮式”的市场力量推动下超常规生长，同时这种“野蛮式”的市场力量又与各地方政府的政策运用密切关联。这使得国内房地产市场既有“市场化”的基因，又有“政策市”的影子。在这种情况下，统一各方预期、乃至形成“降价统一战线”，尤为不易。

　　国家统计局8月12日发布报告显示，二季度我国城市消费者预期房价下降的比重“明显增加”，一线城市预期房价下降的比重首次超过了预期上涨的比重。再加上开发商大腕们继续“看空”或转向“看空”，政策效应终将兑现，“降价统一战线”有望形成。

　　二是政策预期的“时间窗口”也已打开。

　　7月4日，国土资源部的部长徐绍史曾明确说，“再过一个季度左右，房地产市场将面临全面调整，房价会有所下降。”

　　尽管我们不能机械地理解为从7月4日起数满3个月就是房价下调的时间点，但我们还是可以从这句话中看出政策预期。

　　国家发改委主任张平8月26日说，针对“部分城市房价上涨过快、涨幅较高”的问题，已出台的一系列政策措施取得了初步成效，住房价格过快上涨势头得到初步遏制。他同时对过高的房价表示忧虑：“目前，部分大中城市住房价格仍然过高，调控房地产市场的工作依然繁重。”

　　有分析认为，既然中央政府不满房价过高的现实，就会再推更严厉调控措施。我们认为，这是一种误解。只要继续抓好落实，从结构调整的角度来落实既定的调控政策，就一定能够见到实效。当前，尤为紧要的就是大力度切实推进保障房建设。

　　三是“金九银十”的季节窗口已经打开。

　　今天是9月份的第一天。在“金九银十”的传统旺季，各方对三四季度之交的两个月份多寄予厚望。率先降价的万科和恒大等少数先行者已经尝到甜头扩大市场份额，金地等慢一拍的开发商为了保销量保份额将不得不举起降价的大旗。

　　三大“窗口”渐次开启，房地产市场结构性调整的步伐正在悄然提速。笔者以为，供给的结构性调整引发价格的结构性调整，将是这个函数的定量部分；而不定量部分，则取决于国内外经济形势的骤然变化。 （搜狐证券）