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达文西c2

沈從川

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地产股为何这么牛

　　金融、地产是指数跃上4000点以后最牛的板块，尤其是地产，龙头股万科已经从7月初不到20元猛涨至34元，一个月上扬7成多。地产股为什么这么牛？上周五刚刚披露半年报的金地集团当能告诉我们许多答案。

　　半年报显示，金地集团每股收益0.245元、每股净资产3.80元（按7月增发后8.39亿元股本计算），而股价高居于50元上方，看起来市盈率、市净率都高得离谱，其实不然。7月初，公司以26元/股的价格定向增发1.73亿股，募资44亿多元，使其净资产从原来的30多亿增至75亿元左右，即每股净资产已近9元，金地的净资产增加1倍多，一个月前以26元认购新股的机构投资者，账面盈利也已近翻番。

　　从理论上说，净资产增加1倍，开发和销售规模也将同步增长，而盈利增速可能更高。

　　对地产开发商来说，下面几个财务数据是最关键的数据：

　　首先，预收帐款远高于营业收入。上半年金地营业收入18.63亿元，增长57％；与此同时预收账款从16亿增至40.5亿，增长153％，这就是说，公司真正实现的销售增长（营业收入+预收账款合计59.13亿元，同比增长112％），远比报表确认的营业增长要高得多。我们不妨将之称为预收/营收比率（预收账款/营业收入），对房地产股来说，预收/营收比率等于和大于100％者均可看好，因为预售房款已滚滚到账，未来的利润确认已不成问题。而金地这一比率为217％。

　　第二，真实负债率。从报表看，金地集团总资产143.87亿元，总负债106.9亿元，负债率达74.3％，但实际上，40.5亿元的预收账款只是账面上的负债而是实实在在的权益，因为现在的情况下，业主买了期房后很少有退款退房的。正因为如此，尽管公司负债从71.55亿元增至106.9亿元，增加40多亿，可剔除预收账款后的真实负债率为49.69％，与期初60.06％相比还下降了10个多百分点。事实上，公司银行贷款不过8.88亿元（比期初12.73亿元下降3成多），对净资产75亿元的金地集团来说，这点贷款根本不算多，换言之，继续扩张的潜力还大得很。

　　第三，土地储备。今年上半年，公司批地127万平米，总地价43.53亿元，预计可建房235万平米，三项指标分别是去年全年的196％、118％和186％，即上半年新获取的储备比去年全年还多。如果以上半年销售面积54万平米计算，新获取的土地储备可供2年建房售房。

　　第四，房价和利润。上半年，金地售房54万平米，销售金额47.22亿元，比上年同期增长43％和85％，销售面积增43％而销售金额增85％，后者几乎是前者的1倍，足见房价攀升之凌厉！上半年公司销售毛利率为43.57％，同比增加了7.32个百分点。对房产开发商来说，三项费用和税金所占不多，百分之四十几的毛利，起码有３０％的净利，只要能拿得到地，并有相应的资金保障，暴利就能延续下去！除非有足以致命的调控，例如不准售期房。

有水平没脾气圣人也,有水平有脾气贤人也, 没水平没脾气庸人也,没水平有脾气混人也.

Posted: 2007-08-06 10:03 | [楼主]

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