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达文西c2

沈從川

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房地产板块：错过了物业不要错过地产股票

　　一个简单的数学测试：用一笔216万的资金在去年8月同一时点买入保利地产，每幢别墅面积为300平方米，价格为12000元/平方米，按30%支付首期，216万可购买两幢别墅。另用216万购买保利地产股票，价格为每股22元，约98000股。如果以20%的资金作为按揭首期，资金收益率则是416%

　　一年之后，别墅价格为22000元/平方米，价值为1320万元，减去首期保证金216万，后期银行按揭502万，以及当期利息30万。则216万的投资收入为572万元。收益率为264%。

　　投资保利地产股票:当前复权价格为每股154元，价值为1500万元，减去资本金216万元，获利为1293万元。收益率为598%。

　　从这个简单的结论分析，投资地产股的收益要远远高于购买物业投资。但投资地产股的一个前提是，你必须碰得牛市。

　　五成消费者希望"卖房入市"

　　随着需求火爆，房价不断飙升，房地产上市公司盈利也大幅增长--2007年一季度共实现净利润21.96亿元，同比增长59.6%。

　　5月18日，央行第六次加息被敲定后的第一个交易日。地产股面对如此巨大的利空消息，并未走低，相反整体出现上扬。同日，在北京举办的某二手房交易会上，有调查数据显示，当时有接近50%的消费者希望将手中的房产变现后投入股市。

　　我们选择5月30日大盘调整前到8月初的区间，统计看看几家龙头地产上市公司的表现。不难发现，这些地产企业在两个月里面都出现不同程度的大幅度上涨，远远优于同期大盘指数的9%涨幅，最高股票涨幅有近70%。

　　究其原因，房价上涨、人民币升值和奥运概念成为地产股走强的三大催生因素。以招商地产为例，今年上半年的净利润同比增长就达150%；相应地招商地产上半年股价上涨了七成。

　　房价持续上涨无持续性

　　房价不断飙升，引发市场对于宏观调控的进一步担忧，从而影响人们对于地产股的投资。

　　房价不上涨以后，地产股就没有投资价值了吗？中信证券分析师王德勇对理财周报记者表示，不能如此简单理解房价和地产股的投资逻辑。主要原因有三点：一是宏观调控有效地抬高了房地产业的准入门槛。2004年以来国家的政策调控主要包括控制银行信贷和出台新的土地政策，造成行业准入门槛抬高，使得优质上市公司获得了扩张和壮大的机会；二是房价持续两位数地上涨，是以透支未来需求为前提的，不具有可持续性；

　　三是房价推动股价上涨的投资模式将发生改变。房价的上涨与否已经不是决定地产股投资价值的最主要原因，宏观调控的持续与否、是否见效都只是暂时影响房地产板块的走势，而不会影响房地产股的长期投资价值。

　　投资地产股享受地产商暴利

　　理财周报记者在采访过程中还发现，随着房地产股的不断走强，目前市场还流传着这样的说法：买房产是为房地产商贡献利润，而买房地产股则分享房地产商的暴利。

　　一位房地产分析师向理财周报记者表示，房地产股和房价存在一种联动关系，但是从长远角度看，房价的上涨与否并不是决定房地产股投资价值的最主要因素，"楼市现在的红火虽然某种程度上得益于房地产股的升值，但开发商只有保证把股市中融得的资金，用于土地开发，才能保证楼市继续红火。"

　　如此说来，投资房地产股，未必就能分享到房地产商的暴利。而投资房产实物相反还是有利可图的。深圳某知名会计师事务所合伙人刘先生表示，在目前房地产股形势红火的背景下，自己仍然决定投资房地产而非房地产股。

　　原因有三：一是房屋的投资较大，相当于股市中重仓买股，一旦房价涨起来自然赚的多；二是即使买房被套，还可以出租赚取租金(依照目前形势，这种情形很难发生)；三是房价的波动不像股市那样剧烈。中国股市风险很高，虽然一年内投资地产比投资同一地产的股票，少了超过2倍的收益，但房产的收益还是相对稳定的。"比如100万元的房产跌到了80万元，但租金不一定会跌，相反还有可能涨。而股票不涨就没什么收益，要是跌了就亏损了。"