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沈從川

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房地产股：万科成为大象的秘密在于筹资能力

　　吃下真金白银的融资之后，地产股东又给股民带来了什么价值。这是一个被市场忽略的问题。

　　股价上涨和派现，是他们回报股东的方式。根据理财周报的统计，从2002年以来，79只地产A股共进行了23次融资行为，共募集资金331.62亿元。其中增发17次，配股2次，发行可转债4次，可见，增发是地产股最爱采用的融资方式。

　　与此同时，79只地产股总计派现144次，派现总额合计82.23亿元。其中，有26只没有进行融资，只有派现；有21只既无派现也无融资，而派现和融资兼具的共有15只，只有中江地产只融资不派现。

　　理财周报记者发现，融资和派现积极的企业，其发展也相对更好。

　　筹资与派现呈正相关既"吃草"，又"挤奶"的15只地产股，包括万科A、招商地产、泛海建设、金融街、渝开发、阳光股份、名流置业、保利地产、长春经开、万通先锋、华发股份、金地集团、栖霞建设、金丰投资、万业企业和天创置业。房地产业著名的优秀企业如万科A、招商地产、保利地产、金地集团均在此列。

　　再仔细查看融资和派现的相关性。2002年以来，万科A的融资次数多达3次，仅金融界与之次数相同，但从募集资金金额来看，万科总计募集76.90亿元，而金融街约为其1/3，为23.27亿元。这一比例与它们的累计派现对比一致，两家均派现5次，为地产股中次数最多的，万科A累计派现金额18.03亿元，金融界累计派现金额为万科A的约1/3，6.63亿元。

　　进行了两次再融资的是招商地产和金地集团，其募集资金金额和累计派现金额也均居前列，显示了善于利用再融资工具的企业，在派现上也相对比较积极。

　　不过，派现并不能视为考察地产股价值的唯一方式，对于投资人来说，股价的表现更为重要。换个角度看，派现需要交税，而炒股所得则不需要。所以，对融资的考察，也应看其给公司的未来带来了什么，并如何反映在股价上。

　　从促进股价增长的因素考虑，对于地产股来说，融资通常用于房地产项目投资，从而意味着占有更多的土地资源，进而带来高增长，从而借助资本市场实现跨越式增长。

　　以本月增发的保利地产为例来看，其增发1.26亿股，募集资金70亿元，为其自2002年以来的唯一募集，金额在62只公司中仅居万科A之下。类似的是，万科A在2006年发行4亿股，募集42亿资金。

　　那么，募集资金的收益如何呢？用万科A作为样本来检查。根据公告，至2003年底，万科A在2002年发行可转债募集资金投向的五个项目中，在投资金额全部完成、仅一个项目完工的情况下，已结算投资收益率分别为31.4%、29.0%、16.6%、16.8%和21.4%，与之对比，其在2002年募集资金时预测的收益率分别为20.0%、22.4%、13.5%、17.9%和19.5%。这表明万科A在2002年的可转债中所募集资金收入已经超出预测。

　　另一种增发--定向增发从而实施资产注入则更是毛虫化蝶故事的经常来源。从7月13日开始停牌的上实发展，正在上演这一幕，其控股股东上实集团很可能把上实发展作为整合其房地产业务的资本平台，如此增发，上市公司吃进的是真金白银，吐出来的也会是白花花的利润。

　　无融资或派现表现逊色在无融资而只派现的26家企业中，深振业A、中粮地产、南京高科、广汇股份、新黄浦、浦东金桥、陆家嘴、天地源、中华企业、苏州高新、上实发展、北辰实业的累计派现金额均高于1亿元。这显示了这些企业的自有资金或信贷能力优秀，并且现金流不错。

　　从企业基本情况来看，此类企业中，地方龙头股居多，也显示出了二线龙头企业不同于一线地产股的融资派现特征。

　　本次所考察的62只地产股中还包括几只ST族--ST达声、S*ST天保、*ST广夏和ST兴业，从2002年以来，它们均未发生过融资或者派现。

　　此外，从未发生过融资或派现的地产股，还有深深房A、绿景地产、珠江控股、光华控股、莱茵置业、粤宏远A、高新发展、广宇发展、荣盛发展、沈阳新开、海鸟发展、外高桥、多伦股份和运盛实业。

　　这些地产股的情况需具体分析，以荣盛发展为例，其为8月8日刚上市的新股；深深房A从1993年至1995年每年分别派现2元、1元、2元，此后便连续22期再未派现，与深深房A类似的企业还包括绿景地产等。

　　其中最"悭吝"的如光华控股，自1993年12月上市以来除一次配股外，从未派现。从整体来看，这部分地产股的业绩和增长情况，弱于在积极融资和派现的地产股。

　　值得注意的是，从去年下半年到今年上半年，A股地产股的融资行为从次数和规模上均有提升。

　　其中，万科继去年12月定向增发融资42亿元之后，又将公开增发，金额可能为100亿元以上；金地集团在今年7月完成了45亿元的定向增发；保利地产去年7月IPO募集资金21亿元，而今年8月的公开增发共募集70亿元。

　　招商地产在去年8月发行15亿元可转债之后，将通过定向增发募集23亿元；金融街今年1月也定向增发募集12亿元；华发股份7月底刚发行4亿元可转债。与之相应，这部分龙头股在其近期的再融资至今的涨幅也相当惊人。

有水平没脾气圣人也,有水平有脾气贤人也, 没水平没脾气庸人也,没水平有脾气混人也.

Posted: 2007-08-13 08:29 | [楼主]

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