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沈從川

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房地产股：地产股牛榜中发现两匹黑马

　　当房地产股如日中天，当一次次的宏观调控被诠释成"利好"，我们知道：到了该做点什么的时候了。

　　我们相信，目前的高额房价与人民币升值、资产价格重估一起，有内在的关联关系。我们仍然相信房价不是支撑地产股股价攀升的唯一因素。A股地产股放在全球市场来看，仍然被低估。

　　大公司现金流几乎为负在房地产行业，资本的话语权可以被无限放大。我们相信，房地产存在"马太效应"：目前的大企业，正在凭借积累下的竞争优势，通过再融资获得更多的财富之母--土地。

　　我们发现，2006年，前5名A股房地产上市企业，其所创造的主营业务收入占到所有同类公司的四成；而后5名则不到1％；我们发现，最大和最小公司的收入差距超过千倍，当万科主营业务收入高达178.4亿元时，最差的S*ST昌源只有区区1019万元。

　　我们发现，当刚刚上市的荣盛发展净资产收益率高达29％的时候，上市已有10年之久的高新发展的净资产收益率已降到惊人的－50％。我们还注意到这家公司在2003年也以－44%的净资产收益率位列尾席。

　　我们发现，从2002-2006年间，分别有18只、34只、28只、30只和34只地产股经营活动现金流出现负值。而随着房价的加速度，2003－2005年一直稳定在－80亿元的地产股公司经营现金流，在2006年陡然翻倍到－183亿元。我们追根溯源，发现这些现金流几乎都流向了土地储备。

　　我们发现，愿意或者说敢于向市场再融资的企业，其回报社会的也多。"既吃草，又挤奶"。像万科自2002年以来总计募集76.90亿元，为上市房地产企业第一；同时，万科又是同类企业中累计派现金额最多的，达到18.03亿元。

　　累计派现过亿的还有深振业、招商地产、中粮地产、金融街、名流置业、南京高科、广汇股份、金地集团、栖霞建设、金丰投资、新黄浦、浦东金桥、万业企业、陆家嘴、天地源、中华企业、苏州高新、上实发展、北辰实业。同时，我们发现有21家公司5年来一毛不拔。

　　值得重视的荣盛发展我们对财务数据的分析思路是：横纵双向，总结对比。我们以过往5年A股地产公司的公告为基础，从主营业务收入、净资产收益率、现金流、融资、股东回报、土地储备等6大指标入手，条分缕析，拔丝抽茧。

　　有比较才有鉴别。我们惊奇地发现了一匹黑马，那就是于8月8日上市，以48.8元高价开盘的荣盛发展。基于缜密的财务阅读我们发现这家公司2004年以来的净资产收益率罕见地达到了38.66%、30.09%、29.15%。我们认为类似这种有稳定成长的公司，能够让投资者买得放心。

　　同样地，我们还发现整合后的泛海建设，如果下半年保持不变增长速度，其将与金融街、保利地产组成最有增长能量的三驾马车。

有水平没脾气圣人也,有水平有脾气贤人也, 没水平没脾气庸人也,没水平有脾气混人也.

Posted: 2007-08-13 08:22 | [楼主]

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