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达文西c2

沈從川

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调控强化房地产业景气依旧？

　　越来越多的迹象表明，新一轮的房地产调控即将展开。在国务院出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》后，中国房地产协会副会长朱中一公开表示，有关部门将在下半年继续出台一些调控措施。

　　众多的官员和学者纷纷认为，房价继续上涨的势头短期难以遏制。房价的不断飙升使得房地产业的风险正在不断加大，而美国的次级债券危机对于中国的样板意义，更使得政府有必要尽快出台一些措施以维护房地产业的健康发展。

　　接受记者采访的专家们表示，由于供不应求，房价下半年将继续上升，政府也必定会出台一些新的调控措施。但新的调控对于房地产上市公司并不是利空，恰恰相反，房地产龙头企业将在调控中获得更大发展空间。

　　新一轮调控已箭在弦上

　　建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，上半年房价呈现反弹之势，由于自主型需求相当旺盛、投资性需求势不可挡，这种上升趋势在下半年难以改变。为保证房地产市场的健康发展，政府有必要出台一些新的措施。

　　相对于解决百姓住房这个民生问题来说，日前美国次级债券危机的爆发更是加大了宏观调控的压力。经济学家易宪容日前撰文指出，在中国，居民的住房按揭贷款一直理所当然地认为是“优质资产”，但这个神话必将会破灭。

　　他说，中国的住房按揭贷款的风险应该比美国次级债券的风险高许多，当美国打破这种神话时，居民按揭贷款的潜在风险就会暴露无遗，这种资产的优质性也将受到严重质疑。美国次级债券危机的爆发对中国应有很大的启示。

　　事实上，日前监管部门对此已经十分警觉。据了解，中国银监会主席刘明康最近在银行业内部有一个讲话，表明希望商业银行提高首付，一是为控制商业银行的信贷规模，另外一个原因是为防范目前一些地区房价波动过大引发的金融风险。

　　顾云昌表示，目前房价上升的主要原因就是供求因素，有区别地提高房贷首付比例可以有效遏制部分投资性需求，而从国外经验来看，这样的政策措施在下半年完全有可能出台。他还表示，他个人很赞同这样的政策措施。

　　据记者了解，尽管相关部门表示，目前还没有这样的文件，但各地商业银行正在进行自发地收紧房贷。北京地区的商业银行已经默契地约定：同一银行一般不予购房者购买第二套或更多房产的贷款发放。例外的情况是购房者与银行之间达成协议，根据不同情况，将首付比例至少提高至30％-40％的水平。

　　社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞表示，从当前房地产市场运行中的矛盾和问题来看，此前的一些政策措施并不合时宜，因此，下半年政府有必要继续出台一些调控措施。

　　“事实上，政府的调控思路已经发生改变，此前的一些政策执行力度也开始减弱。譬如，收紧土地和资金闸门，而现在政府正在加大建设用地的供应。”牛凤瑞说。数据显示， 2007 年上半年房地产投资增长达到了28.5%，超过 GDP 和全社会固定资产投资的增长，这表明，政府正在加大土地出让的力度。

　　龙头企业将受益

　　专家们认为，即使出台新的宏观调控措施，也并不意味着房地产业的寒冬来临。相反，新一轮宏观调控，将进一步提高行业的集中度，并促进房地产业的健康发展。房地产业的龙头企业也将在宏观调控中获得进一步发展。

　　平安证券研究所日前发布的一份最新报告也称，宏观调控是行业常态，伴随而来的则将是行业集中度的提高。从这个角度讲，宏观调控不可怕，没有宏观调控才是可怕，而且，宏观调控将使得优秀企业获得更大的成长空间。

　　该报告认为，从市场角度来讲，大型房地产企业具有规模优势和抗风险能力，并具备获取更多资源的能力，因此每一次的宏观调控都为大企业收购、兼并难以为继的小企业提供了契机。

　　根据 TOP10 研究组最新对我国房地产百强企业所作的研究，去年宏观调控为百强企业提供了良好的发展机遇。2006 年房地产百强企业整体经营状况良好，房屋销售额和房地产业务收入均创历史最高水平，均值分别达到22.6 亿元和27.1 亿元，同比增幅分别为34.8% 及28.5%，远高于行业平均水平。

　　上述报告还认为，经济高速增长促进了房地产行业的发展，城市化进程和人口红利形成了巨大的房地产市场需求，人民币持续升值提升板块投资吸引力，房地产供给类先行指标决定未来一段时间仍是失衡的供求关系，因此，行业在未来很长一段时间仍可以看好。

　　东方证券房地产行业分析师薛和斌表示，即使下半年政府出台类似提高房贷首付比例的调控措施，对于市场来说也是心理影响大于实际效果。从市场长远的趋势来看，房价上涨的趋势并不会得到改变，因此行业仍继续向好。

　　牛凤瑞表示，目前市场普遍存在着“土地供不应求、房价会继续上涨”的预期，因此虽然政府、普通消费者甚至部分开发商都在期望房价下跌，但主观愿望往往决定不了客观实际。如果不能提供更多的供应，房价还会在宏观调控声中继续前行。

有水平没脾气圣人也,有水平有脾气贤人也, 没水平没脾气庸人也,没水平有脾气混人也.

Posted: 2007-08-16 10:43 | [楼主]

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