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达文西c2

沈從川

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业绩与股价齐飞地产龙头挟机遇狂舞

　　目前，沪深证券市场房地产上市公司近150家，剔除新转型公司，真正有可比性的约占一半，从2007年上半年业绩看，有可比性的房地产上市公司经营呈五大特点：主营业务利润增速超过主营收入增速；利润总额增速超过主营业务利润增速；净利润增速低于利润总额增速；平均每股盈利0.16元，同比增长45%；利润集中度略有下降。

　　究其原因，主要是经过前几年的发展,产生了像万科之类的行业代表性比较强的房地产上市公司，而且这类公司的数量逐年增加，从而改变了过去行业高速增长而房地产上市公司整体增长较差的局面。全国房价持续高涨，众多房地产上市公司进入高速发展期，收入和利润出现大幅度增长。房地产调控加速行业洗牌，长期看优势企业将获得更大的发展机遇。

　　五大特色尽显　　主营业务利润增速超过主营收入增速,主营收入同比增长46.6%。

　　利润总额增速超过主营业务利润增速,利润总额同比增长70%，比主营业务利润增长高出18个百分点。70家房地产上市公司利润总额为103.6亿元（2006年同期为61.1亿元），同比增长70%。

　　净利润增速低于利润总额增速,净利润同比增长61%，低于利润总额增长9个百分点。70家房地产上市公司净利润合计为68.2亿元，同比增长61%。

　　平均每股盈利0.16元同比增45%。70家公司平均每股盈利0.17元，比上年同期增长45%。

　　利润集中度略有下降。从利润总额看，前10名利润总额合计69亿元,占房地产上市公司利润总额合计的66.5%。

　　调控常态仍继续　　2007年是房地产调控政策的执行年，房地产调控将是一种常态，商品房市场不会发生逆转；房地产调控思路在悄然发生变化，政府逐步意识到其在房地产市场中的职能和作用是建立廉租房及廉价房市场、规范商品房市场；行政手段将掌握在松紧适度的范围内以维持经济增长和充分就业。房地产投资的主要风险是，一旦全国或个别城市房地产价格上涨偏离政府目标，政府会“老调重弹”，并加大政策执行力度，进而对房地产市场和投资人心理产生影响，从而导致股价波动。

　　从中央层面看，短期内再出台新的严厉调控政策的可能性较小，而主要体现在已颁布政策的执行上，特别是加强销售环节的管理和检查，未来房地产调控将主要体现在地方政府根据当地房地产市场的实际情况出台相应的措施和细则。未来一切政策的基点仍是要保持行业健康、稳定的发展，在目前政策环境下，行业将加速洗牌，优势企业会在行业“洗牌”过程中获得超常的发展机遇，全国房地产价格会保持稳中趋升的态势。但部分城市房价上涨较快，可能会导致房地产消费信贷政策的调整。

　　中长期看，可能出台的政策还有物业税，其目的是要增加养房成本、减少流通环节费用，方向是先试点、后推广。我们认为相当一部分人将享受减免物业税的待遇，但该政策真正面向大众仍需要很长时间；房地产消费信贷政策仍有调整的余地，例如首付比例、贷款利率、贷款条件，主要看不同区域房地产市场的实际情况。

有水平没脾气圣人也,有水平有脾气贤人也, 没水平没脾气庸人也,没水平有脾气混人也.

Posted: 2007-08-31 20:22 | [楼主]

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